צילום: pixabay

 

החל משנת 2000 יותר ויותר מבני מגורים משותפים בישראל, החלו לעבור תהליך בשם 'תמ"א 38' – שיפוץ שתפקידו לחזק מבנים כנגד רעידות אדמה. לאחר השיפוץ שנעשה על ידי יזם, קבלן ובסיוע של המדינה: מקבלים הדיירים דירות חדשות לחלוטין, גדולות יותר, עם חדרי ממ"ד ואף עם מרפסת.

הפרויקט מעלה את ערך הדירות, ורבים מבעליהן הקיימים מעוניינים למכור אותן ברווח לרוכשים חדשים אשר קופצים על המציאה. היזם בונה מספר דירות חדשות ומוכר אותן במחירים אטרקטיביים יחסית לרוכשים חדשים. אז למה צריך לשים לב ברכישת דירה מפרויקט 'תמ"א 38'? וכיצד יש להתנהל כאשר אתם רוכשים דירה שבה ישנן זכויות לדיירים הוותיקים? המדריך המלא בהמשך.

שוק הנדל"ן בארץ הפך לתחרותי במיוחד. שלל יזמים ובעלי דירות ונכסים רוצים למכור דירות חדשות וכאלה שעברו בנייה מחדש ושיפוץ במסגרת פרויקט תמ"א 38.

על מנת להבין את אופיו של תמ"א 38, חשוב להבין כי פרויקטים מסוג זה מקנים שדרוג משמעותי לבעלי הדירות בבניין המשותף. הם הופכים את המבנים בארץ לבטוחים ונוחים יותר, התשתיות משתפרות באזור ובכך עולה הערך של הבניין המשותף ושל הדירות שבו.

בנוסף נהנה מהפרויקט גם היזם אשר באמצעות שדרוג ובנייה מחודשת של הבניין – יכול לבנות דירות נוספות למכור אותן לדיירים חדשים.

שווה קריאה: קונים דירה שלא במסגרת תמ"א 38 זה מה שחשוב שתכירו.

כיצד יש להיערך לרכישת דירה מפרויקט תמ"א 38?

אם אתם שוקלים את האופציה לרכוש דירה מפרויקט תמ"א 38 אתם בוודאי יודעים כי יש לכם אפשרות לרכוש דירה במחיר אטרקטיבי יחסית, תוך קבלת דירה אשר הוקמה על בניין קיים. אבל כיצד מתמודדים עם רכישת בית בבניין בו לדיירים יש זכויות קודמות?

ליווי צמוד – חשוב לדעת כי פרויקטים מסוג תמ"א 38 הם כאלה הזוכים לליווי בנקאי צמוד: מה שמקל על תהליך הרכישה. בנוסף חשוב מאוד לשכור שירותים של עורכת דין מקרקעין מנוסה כאשר מבצעים רכישה של דירה בפרויקט מסוג זה.

בדיקת זכויות היזם – חשוב לפני רכישת הדירה לדעת מהן זכויות היזם בבניין. שימו לב כי אתם מקבלים עותקים של כלל ההסכמים שנחתמו מול היזם בתהליך תמ"א 38 תוך הבנת הצהרות היזם וכוונותיו לעתיד. שימו לב כי לא קיימות פרצות בחוזה אשר מפרות את ההתחייבויות של היזם לדיירים במהלך הפרויקט ולאחריו.

בדיקת הקבלן – יש לבדוק את הקבלן המבצע של הפרויקט. שימו לב לפרטי ההסכם עם הקבלן, לדרך עבודתו ולפרטים הקטנים שכרוכים בהסכם עמו. חשוב לוודא כי מדובר בקבלן רשום ושים לב לדרך עבודתו בצורה מקצועית.

התירי בנייה – בדקו כי ישנם כלל היתרי הבנייה הדרושים כמו גם פירוט הבנייה ומועד המסירה. חשוב לוודא באמצעות עורך דין נדל"ן כי ההסכם תואם את הציפיות שלכם תוך השלמת הפרויקט בצורה הטובה ביותר. עוד חובה עליכם באמצעות עורך דין לעיין בחוזה תמ"א 38 אשר נכרת בין הקבלן לבעלי הדירות בבניין.

תקנון הבניין – יש להעביר לערך הדין ששכרתם את תקנון הבניין המשותף. בדקו מה הוא כולל, כיצד זכויות היזם משתלבות בו, ומהן זכויות הדיירים שאינן מותרות לכם. בדקו אם יש ביכולת שלכם לשנות סעיפים שלא מתאימים לאורח חייכם או לצרכים שלכם.

הוצאות נלוות – בכל הנוגע להוצאות נלוות לרכישת דירה מפרויקט תמ"א 38 חשוב לדעת כי היזם ידרוש בדרך כלל הרוכשים השתתפות של תשלום נוסף הנוגע לרישום בלשכת רישום המקרקעין, כאשר התשלום יהיו עד 2 אחוזים מהתמורה לדירה.

את הכסף יש לשמור בנאמנות על ידי רישום של עורך הדין שלכם. עם זאת יש לוודא כי לפני הרכישה היזם מתחייב לשלם את כלל ההוצאות והמיסים הדרושים להקמת הפרויקט ולוודא כי הוצאות אלה אינן 'נופלות 'עליכן.

כדאי לקרוא: לוקחים משכנתא? בואו לדעת מהם ההיבטים המשפטיים של המשכנתא.

לסיכום בכל הנוגע לרכישת דריה בתמ"א 38 חשוב לדעת ממה יש להיזהר, ולהבין מה כדאי לדעת תוך בדיקת החוזה לפרטי פרטים באמצעות עורך דין המומחה בתחום הנדל"ן. בכך תוכלו לבצע רכישה מושכלת יותר ולהימנע ממכשולים או מהוצאות מיותרות.

 

מערכת ערוץ 20

מערכת ערוץ 20